失敗しない物件探し。居抜き物件の開業が店舗経営で利益を出す近道。

初めまして!!新大阪 カフェ&ビアテラス カリフォルニアカフェ 代表 直林浩正です。

今回も私の記事をご覧になっていただき本当にありがとうございます。

さて、今回のテーマは、

「失敗しない物件探し」

についてお伝えしたいと思います!

開業を考えている方皆さんがまずぶち当たる大きな壁!!

それは「物件探し」です。

店舗物件探しは自分が欲しいと思っていてもなかなか良い物件に出会えるものではないです。

結婚相手や恋人と同じよなものですね(笑)

そう簡単に出会わないんですよ。

「良い物件は大手の企業に情報が先に回っていて契約されているし」

「良い物件は思っていた以上にお金がかかるし」

「店舗の契約はあいまいな感覚で判断して失敗したくないし」

など、とても大きな壁の1つです。

開業するのに一番お金がかかるのは「店舗の保証金」「内外装工事費」です。

この費用をどのように安く抑えて開業できるかで、開業後の経営に大きく左右されます。

例えば、「保証金と内外装工事費」の費用やその他の費用含めて仮に1000万円の初期投資で開業したとします。

初期投資:1000万円 毎月の利益:20万円の場合

1000万円÷20万円=50ヵ月(約4年)で初期投資回収ていうことです。

5年目からやっとスタートができるわけです。

仮に初期投資が300万円 毎月の利益が同じく20万円だった場合。

300万円÷20万円=15ヵ月(1年と3か月)で初期投資を回収できることが出来ます。

1年と3か月以降から利益が出て3年間で720万円もの利益を生み出すことが出来ます。

お店の経営で利益を出すためには初期投資をどれだけ安くするかがとても重要なんです。

「飲食店」「小売店」「サービス業」など。

どんな業種であっても店舗を開業してからが本番です。

開業するのはお金があればできますが開業してからどれだけ利益を上げることが出来るかが経営者にとって重要です。

店舗を開業した後「売り上げ拡大」「コストダウン」を実現できたとしても物件取得費を含めた初期投資を低減することはできません。

店舗開業するにあたって初期投資を低減するチャンスが「物件取得から開業まで」の工程です。

居抜き物件で開業することで初期投資低減が可能です。

現在物件探しをしている方、これから開業を考えている方は最後まで読んでください。

スケルトン物件と居抜き物件の費用の比較をわかりやすく解説します。

1、「居抜き物件」と「スケルトン物件」のメリット・デメリット

1、居抜き物件 「理想のお店を出来るだけ低コストで作りたい方に!」

  • ここがポイント! 内装や造作などの主な装備はそのまま活用できるので、初期投資を大幅に抑えることが出来ます。家賃や保証金の他に最小限の改装費のみで開業できるのが魅力です。
  • こんな方に最適です! 理想に近いお店を出来るだけ低コストで作りたい。
  • 開業コストは? ・保証金・家賃・改装費

居抜き物件のメリット・デメリット

 内装・水回りなどがあるのでイメージしやすい。

 オープンまで比較的短期間。

 前の店のお客さんを引き継ぐことが出来る。

 工事費を最小限に抑えることが出来る。

 水回りの位置などある程度レイアウトの変更が限られる。

 設備などが古い場合、メンテナンスに時間と費用がかかる。

2、スケルトン物件「店舗を自由に設計・デザインしたい、こだわり派へ」

  • ここがポイント! 基本的には「コンクリートの箱」状態の物件です。外装・内装などすべてが新設なので初期コストはかかりますが、すべてが自由にできるのが最大の魅力。
  • こんな方に最適です! 理想のお店のイメージを叶えたい方。資金が豊富な方。場所や立地にこだわりがある方。
  • 開業コストは? ・保証金(敷金・礼金)、契約手数料・家賃・内外装の新設工事費

スケルトン物件のメリット・デメリット

 自由なデザイン、レイアウトができる。

〇 理想の店舗が出来る。

 すべての工事が必要なので初期費用がかさむ。

 工事完成まで、店舗イメージが想像しにくい。

 オープンまでに時間がかかる。

2、「居抜き物件」と「スケルトン物件」の開業時の費用の比較

ここからは具体的に飲食店を開業するのにどれくらいの開業費用が必要なのか、「居抜き物件」と「スケルトン物件」で始める場合の開業コストを比較検証してみましょう。

例)20坪・家賃30万円・保証金250万円の場合

スケルトン物件で開業する場合 居抜き物件で開業する場合
2,500,000円 保証金 2,500,000円
315,000円 契約手数料 315,000円
200,000円 店舗設計 0円
5,000,000円 内外装工事費 500,000円
1,500,000円 厨房機器 0円
1,000,000円 椅子・テーブル 0円
500,000円 什器 0円
500,000円 その他備品 100,000円
200,000円 看板 50,000円
0円 既存設備の買い取り 2,000,000円
300,000円 広告・販売促進費用 200,000円
12,015,000円 合計 5,665,000円

その差額は、なんと 6,350,000円!!!!!!

コストの比較結果。

開業コストの差額は、なんとなんとなんと。。

6,350,000円にもなりました。

これだけの資金を手持ち資金として、または借入金額の減少につなげることが出来れば、店舗経営の安心感に差が出ること間違いありません。

もちろん、スケルトン物件で始めることを否定しているわけではないです。

スケルトン物件には自分の理想が100%詰め込むことが出来るという魅力があります。

居抜き物件には居抜き物件ならではのデメリットもあります。

それぞれの特徴をしっかりと理解したうえで最適な物件をお選びください。

3、失敗しない物件選び

「自分の店を持ちたい」という夢を持っている人はたくさんいますが、多くの人はただの夢で終わってしまいます。

これを現実にするには様々な準備をしなければいけません。

「自分の店を持つ」=「商売をする」

そのためには「物件探し」が重要な項目になりますが、どんなにイメージを膨らましていても、物件がなければその夢を実現することはできません。

イメージを膨らませてもイメージ通りの物件に出会えることは難しいです。

不動産屋さんにいけば数十件と紹介されますがその物件が良いのか悪いのか判断はまずできないでしょう。

失敗しない物件探しをするには「具体的なイメージをしっかりと持つこと」。

店舗のイメージ、そこで提供する料理のイメージ、接客のイメージ、そして一番重要なのは数字のイメージがあるのかっていうところです。

単に、「カフェを開業したい」と言っても、住宅街で開業したいのか、ビジネス街で開業したいのか、回転型なのか滞在型なのかで大きく変わってきます。

住宅街で1ヵ月30日稼働、ビジネス街で1ヵ月25日稼働。

1日10万円の売り上げが、1000円を100人と5000円を20人とでは全く違うビジネスプランになります。

10万円の売り上げが30日稼働なら300万円になりますし、25日稼働ならば250万円になります。

ではどのようにイメージすればよいのか。

まずは物件のある商圏に足を運び目標とする店やイメージした店があればそこの店をヒントにして、メニュー構成、価格、客層、営業時間などを自分のイメージに落とし込んでいってください。

ここで感覚でよいので数字に落とし込んでいき書き出していけば整理できると思います。

ここから一番重要となる開業資金を考えます。

開業するには大きなコストが必要です、無借金で始めることが出来れば一番良いが、多くの人は自己資金に融資をプラスして開業資金にあてるでしょう。

その金額はそれぞれだと思いますが、共通するのはその金額以上の店舗は作れないということです。

そのため、物件探し前にどれだけ資金の準備が出来るかを知っていることが重要となります。

ここで重要な考え方があります。

まずは自分が準備できる金額はいくらかということと、自分がイメージする店舗はいくら必要なのか。

その二つを比較してバランスを取ることが必要となります。

準備した資金をすべて使って開業すれば、運転資金がなくなってしまいます。

お店が軌道に乗るには最低でも6ヵ月はかかるのでそこまでの運転資金は残しておきましょう。

ここで注意しなければいけないのは、自分の都合のいいように計算しないことです。

夢見ていた「自分の店を持つ」という理想だけを優先して、「自己資金は少ないけど借りられるであろう」「知り合いの工務店ならば格安に作ってくれるであろう」「オープンすればこれくらいのお客は来るだろう」など後で苦労する事業計画などを作成するケースも少なくないです。

モチベーションは高いほうが良いですが、冷静でシビアな思考も重要です。

次に重要なのは、物件探しは短期間で出来るものではないです。

自分の夢を掴むのだから、物件探しは慎重に行ってほしい。

ところがこの物件探し期間に収入源がないとせっかく用意した開業資金が日に日に無くなってしまいます。

「独立するから」といって仕事を辞め、物件探しをはじめたものの期間が長くなり、気持ちは焦り、物件を妥協して契約してしまい、後々後悔する。

このようにならないためにも、物件探しの期間の収入源は確保したいです、アルバイトや自分のイメージしているようなお店で経験を積むのもよいと思います。

物件探しをする際に「私は素人だから、あなたに任せます」と不動産屋さんに丸投げして開業資金を話ししてシミュレーションもしてもらい、なんとなく安くてよさそうな物件を選んでもらい契約してしまうようなことだけは避けましょう。

開業するということはあなたは経営者になることです、すべての主導権はあなたにあります。

物件探しをするならば、しっかりと勉強して経営者としての自覚を持ちましょう。

どのような不動産屋さんに行けばよいのか迷うと思います。

店舗経営を行うならばやはり店舗物件を専門に扱っている業者が良いでしょう。

店舗物件を専門に扱っているだけに開業までどのようなステップで進めばよいか教えてもらえます。

数店舗の不動産屋さんに話をしたら、その後は親切な担当者はちょこちょこ連絡してもらえます。

連絡をもらえる担当者があなたとの相性が良い担当者と思ってもよいと思います。

その担当者と物件探しを行ってください、連絡をくれない営業マンは付き合う必要はないでしょう。

気の合う営業マンに出会うことが出来れば、自分の理想やイメージをすべて話ししましょう。

細かい点まで言いすぎると嫌われるのではないかと気を使うかもしれませんが物件探しは一番重要な場面ですから明確に伝えなければ営業マンの言いなりになりますから自分の意見をしっかりと言って理想の物件を見つけましょう。

まとめ

今回は「失敗しない物件探し」について解説させていただきました。

記事の内容を見ると。

「居抜き物件推し」じゃないかと思うかもしれませんが、実際は「居抜き物件推し」なんです。

なぜかというと、私の目指すところは「儲けるお店作りです」。

儲けるためにはどのようにしたら良いのかを常に考えています。

みなさんの理想のお店の形があると思います。

その理想のお店でずーーーっと長い間経営を行うには利益を出さなくてはならないのです。

先日、自宅でゆっくりとキムタクが主演のドラマ「グランメゾン東京」を観ました。

その中で沢村一樹が演じる京野陸太郎が働くレストランgakuのオーナーが大声で叫んでました。

「10年経営できるレストランはたった1%なんだよ!!!」って。

その通りと共感しました。

飲食店経営はとても難しいです。

私も数年前に3か月でパン屋さんを閉店しましたし、知り合いも閉店しているお店が多いです。

私はカフェや飲食店の「開業支援」のお手伝いではなく、「儲け続ける仕組み作り」のお手伝いを行っています。

開業時には出来るだけリスクを減らした開業を行ってほしいと思ってます。

そのためにも出来るだけ「居抜き物件」から探し始めてもらいたいです。

必ずあなたが望む物件に出会う日がやってきます。


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最後まで読んでいただきありがとうございます。

 

 

 

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